Bijzonder huurregime van kracht voor opvang vluchtelingen

Bijzonder huurregime

Essentieel aan het afwijkend huurregime is dat een resem artikelen uit het Woninghuurdecreet buiten beschouwing worden gelaten en dat de Vlaamse regering ter vervanging een aantal andere/lichtere regels oplegt. Zo ziet het regime er inzake duur & opzeg logischerwijs radicaal anders uit.

Het Agentschap Wonen-Vlaanderen heeft op haar website een zeer bevattelijke en bruikbare samenvatting geformuleerd, die we hier graag hernemen.

Wat houdt dit bijzonder huurregime in?

• Je sluit een schriftelijke huurovereenkomst af met de tijdelijk ontheemden uit Oekraïne
• Bij aanvang van de huurovereenkomst wordt een omstandige plaatsbeschrijving opgemaakt.
• Je moet de huurovereenkomst (laten) registeren bij het kantoor Rechtszekerheid van de FOD Financiën.
• De huurovereenkomst heeft een duur van minstens drie maanden. De huurovereenkomst loopt automatisch verder met periodes van drie maanden, tenzij je minstens twee maanden voor het einde van een periode van drie maanden de huurovereenkomst opzegt.
• De huurovereenkomst kan zowel door de huurder als de verhuurder vroegtijdig worden beëindigd. De verhuurder kan de huurovereenkomst beëindigen met een opzeggingstermijn van zeven dagen, terwijl de huurder de huurovereenkomst kan beëindigen zonder opzeggingstermijn. 
• Er is nooit een opzeggingsvergoeding verschuldigd. 
• De opzeggingstermijn neemt een aanvang op de derde werkdag na de datum waarop de opzegging is gedaan. Wanneer de huurder opzegt zonder opzeggingstermijn, wordt de huurovereenkomst beëindigd op de derde werkdag na de datum waarop de opzegging is gedaan. Het is aangeraden om de huurovereenkomst op te zeggen op een wijze die nadien het bewijs kan leveren dat er werd opgezegd (bv. een aangetekende brief).
• Als de huurovereenkomst langer dan een jaar duurt, kan je de huurprijs indexeren op de verjaardag van de huurovereenkomst. Er is geen herziening van de huurprijs mogelijk.
• Je kan in de huurovereenkomst overeenkomen dat de huurder de kosten en lasten die te maken hebben met het gebruik van de gehuurde woning betaalt.
• Je kan de kosten en lasten aanrekenen aan de huurder via een forfait (vast maandelijks bedrag). Op die manier kunnen afrekeningen en controle van de facturen worden vermeden. Het nadeel van het forfait is echter dat dit vast ligt en dus niet kan worden aangepast wanneer het te hoog of te laag blijkt te zijn.

Wanneer je de kosten en lasten aanrekent op basis van het werkelijk verbruik, kan je een voorschot overeenkomen in de huurovereenkomst. Nadien (normaal gezien jaarlijks) volgt de afrekening op basis van de werkelijke kosten die de verhuurder heeft moeten voorschieten. Het nadeel van deze wijze om kosten en lasten aan te rekenen is dat u de afrekening vaak pas lange tijd na het einde van de huurovereenkomst kan opmaken.

Wanneer je de kosten en lasten al mee in de huurprijs hebt opgenomen, kan je uiteraard geen kosten en lasten meer afzonderlijk aanrekenen.

• Je kan in de huurovereenkomst overeenkomen dat de huurder een huurwaarborg stelt. De huurwaarborg bedraagt maximaal drie maanden de huurprijs (zonder forfait of voorschot voor de kosten en lasten). Er zijn verschillende waarborgvormen mogelijk. Het Agentschap licht hierbij dat in dit geval een bankwaarborg via het OCMW of een borgstelling door het OCMW de beste huurwaarborgvorm lijkt.
• De huurder heeft de verplichting zijn huurdersaansprakelijkheid voor brand en waterschade te laten verzekeren. Aangezien dat voor tijdelijk ontheemden uit Oekraïne niet evident is, kan je met jouw verzekeraar overeenkomen dat tegen een bepaalde meerkost je verzekeringsovereenkomst wordt aangevuld met een clausule van afstand van verhaal. De meerkost kan je doorrekenen aan de huurder als kost.
• Op het einde van de huurovereenkomst kan je een uittredende plaatsbeschrijving opmaken om te bekijken of er huurschade is.

Minimale woningkwaliteit

De huurwoning moet voldoen aan de minimale woningkwaliteitsvereisten, maar specifiek voor het huisvesten van tijdelijk ontheemden uit Oekraïne gelden afwijkende minimale woningkwaliteitsnormen. Alle informatie daarover is terug te vinden op de website van het Agentschap Wonen-Vlaanderen. Hieronder vatten we de essentie samen.

De tijdelijke huisvesting moet altijd in veilige, gezonde en menswaardige omstandigheden gebeuren. Er zijn dan ook geen afwijkingen toegestaan op woningkwaliteitsgebreken van categorie III die een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden of een inbreuk betekenen op de menswaardigheid.

Er zijn wel afwijkingen mogelijk voor de volgende gebreken, opgenomen in de technische verslagen waarmee de woningcontroleurs de kwaliteit van een woning controleren:

• alle gebreken van categorie I
• gebreken van categorie II in verband met:
• ramen en deuren (rubriek 121)
• vochtschade (rubriek 141)
• sanitaire functies/keukenfunctie (rubriek 181-182-183-185-186)
• elektriciteit (rubriek 191-193)
• licht (rubriek 211)
• lucht (rubriek 221)
• oppervlakte (rubriek 241)
• energetische prestatie (rubriek 251-252)

Het is ook mogelijk om af te wijken van de bezettingsnorm. Dat is de norm die bepaalt voor hoeveel personen een woning geschikt is. De bezettingsnorm mag echter nooit in die mate worden overschreden dat er sprake is van overbewoning.

Wanneer een woning wordt aangeboden die ook na de afwijkingen niet voldoet aan de minimale woningkwaliteitsnormering, vorm dit een inbreuk op de leveringsplicht, die bestraft wordt met de nietigheidssanctie.

Huurprijs

De Vlaamse regering stelt een raster ter beschikking met huurprijzen die als redelijk kunnen worden beschouwd. Sociale woonorganisaties moeten deze richtprijzen verplichtend gebruiken. Voor private verhuurders zijn ze indicatief en wil de regering er vooral een houvast mee bieden voor wat redelijk en betaalbaar zal zijn voor de Oekraïense vluchtelingen.

Het raster is opgemaakt aan de hand van een woonquote-benadering. Doel van de Vlaamse regering is immers om een billijk en betaalbaar bedrag voor te stellen. Daarom wordt gewerkt met een sleutel van 30% van het inkomen zonder kosten & lasten en 40% met.

De tabel aan 40% (waarbij de kosten voor elektriciteit, water, internet, … inbegrepen zijn):

De tabel aan 30% (met afzonderlijke doorrekening van water, elektriciteit, internet, …):

In deze prijzen is geen rekening gehouden met eventuele uitgaven om de zelfstandige woning of kamer in te richten. Mogelijks stellen de OCMW’s ook een installatiepremie ter beschikking. Er kan een beroep gedaan worden op kringloopwinkels.

Wat als je geen huurprijs vraagt?

In dat geval is er geen sprake van een huur maar eerder van een gratis terbeschikkingstelling. Het Agentschap Wonen-Vlaanderen adviseert om dan te werken met “opvangovereenkomst”:

Wanneer u geen huurprijs vraagt, maar u wel een woning ter beschikking stelt van tijdelijk ontheemden uit Oekraïne, wordt er geen huurovereenkomst gesloten, maar een opvangovereenkomst.

Van belang is dat u effectief geen huurprijs vraagt (een huurprijs is een vergoeding voor het gebruik van de woning door de huurder). Een vergoeding voor de kosten van verbruik kan wel, maar een dergelijke vergoeding moet afgestemd zijn op de effectieve kost van het verbruik en mag geen verdoken huurprijs zijn.

De woning moet uiteraard nog steeds voldoen aan de minimale woningkwaliteitsnormen, zij het rekening houdend met de tijdelijke afwijkingen voor het huisvesten van tijdelijk ontheemden uit Oekraïne gelden soepelere voorwaarden.

De duur van een opvangovereenkomst is vrij te bepalen. Belangrijk is de teruggaveplicht goed te regelen: de gebruiker moet op het einde van de voorziene duur de woning teruggeven in de staat waarin hij die heeft ontvangen.