Bijzonder huurregime van kracht voor opvang vluchtelingen



28 maart 2022


De voorbije weken communiceerden we de oproep van minister Diependaele richting vastgoedkantoren naar geschikte gebouwen voor de opvang van Oekraïense vluchtelingen. Die oproep blijft gelden: heb je weet van een gebouw dat dienst kan doen, meld het dan zeker via de registratietool! Ondertussen wordt de opvang steeds beter omkaderd. Zo is er sinds afgelopen vrijdag een gefinaliseerd afwijkend huurregime en een richtinggevend advies rond huurprijzen.

Hoe moet je de opvang contractueel regelen? Het was een logische vraag, die overigens niet alleen door de vastgoedkantoren maar evenzeer door sociale woonactoren werd gesteld. Om snel te schakelen heeft de Vlaams regering een afwijkend huurregime uitgeschreven.

Als particulier/private speler is het gebruik daarvan optioneel. Je bent niet verplicht om te kiezen voor huur. Ook een bezetting ter bede is een valabele mogelijkheid. Al zijn er wel enkele voordelen aan het afwijkende huurregime. Het is immers een stuk ‘lichter’ dan het Vlaams Woninghuurdecreet.

Bijzonder huurregime

Essentieel aan het afwijkend huurregime is dat een resem artikelen uit het Woninghuurdecreet buiten beschouwing worden gelaten en dat de Vlaamse regering ter vervanging een aantal andere/lichtere regels oplegt. Zo ziet het regime er inzake duur & opzeg logischerwijs radicaal anders uit.

Het Agentschap Wonen-Vlaanderen heeft op haar website een zeer bevattelijke en bruikbare samenvatting geformuleerd, die we hier graag hernemen.

Wat houdt dit bijzonder huurregime in?

Wanneer je de kosten en lasten aanrekent op basis van het werkelijk verbruik, kan je een voorschot overeenkomen in de huurovereenkomst. Nadien (normaal gezien jaarlijks) volgt de afrekening op basis van de werkelijke kosten die de verhuurder heeft moeten voorschieten. Het nadeel van deze wijze om kosten en lasten aan te rekenen is dat u de afrekening vaak pas lange tijd na het einde van de huurovereenkomst kan opmaken.

Wanneer je de kosten en lasten al mee in de huurprijs hebt opgenomen, kan je uiteraard geen kosten en lasten meer afzonderlijk aanrekenen.

 

Minimale woningkwaliteit

De huurwoning moet voldoen aan de minimale woningkwaliteitsvereisten, maar specifiek voor het huisvesten van tijdelijk ontheemden uit Oekraïne gelden afwijkende minimale woningkwaliteitsnormen. Alle informatie daarover is terug te vinden op de website van het Agentschap Wonen-Vlaanderen. Hieronder vatten we de essentie samen.

De tijdelijke huisvesting moet altijd in veilige, gezonde en menswaardige omstandigheden gebeuren. Er zijn dan ook geen afwijkingen toegestaan op woningkwaliteitsgebreken van categorie III die een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden of een inbreuk betekenen op de menswaardigheid.

Er zijn wel afwijkingen mogelijk voor de volgende gebreken, opgenomen in de technische verslagen waarmee de woningcontroleurs de kwaliteit van een woning controleren:

 

Het is ook mogelijk om af te wijken van de bezettingsnorm. Dat is de norm die bepaalt voor hoeveel personen een woning geschikt is. De bezettingsnorm mag echter nooit in die mate worden overschreden dat er sprake is van overbewoning.

Wanneer een woning wordt aangeboden die ook na de afwijkingen niet voldoet aan de minimale woningkwaliteitsnormering, vorm dit een inbreuk op de leveringsplicht, die bestraft wordt met de nietigheidssanctie.

Huurprijs

De Vlaamse regering stelt een raster ter beschikking met huurprijzen die als redelijk kunnen worden beschouwd. Sociale woonorganisaties moeten deze richtprijzen verplichtend gebruiken. Voor private verhuurders zijn ze indicatief en wil de regering er vooral een houvast mee bieden voor wat redelijk en betaalbaar zal zijn voor de Oekraïense vluchtelingen.

Het raster is opgemaakt aan de hand van een woonquote-benadering. Doel van de Vlaamse regering is immers om een billijk en betaalbaar bedrag voor te stellen. Daarom wordt gewerkt met een sleutel van 30% van het inkomen zonder kosten & lasten en 40% met.


De tabel aan 40% (waarbij de kosten voor elektriciteit, water, internet, … inbegrepen zijn):


De tabel aan 30% (met afzonderlijke doorrekening van water, elektriciteit, internet, …):


In deze prijzen is geen rekening gehouden met eventuele uitgaven om de zelfstandige woning of kamer in te richten. Mogelijks stellen de OCMW’s ook een installatiepremie ter beschikking. Er kan een beroep gedaan worden op kringloopwinkels.

Wat als je geen huurprijs vraagt?

In dat geval is er geen sprake van een huur maar eerder van een gratis terbeschikkingstelling. Het Agentschap Wonen-Vlaanderen adviseert om dan te werken met “opvangovereenkomst”:

Wanneer u geen huurprijs vraagt, maar u wel een woning ter beschikking stelt van tijdelijk ontheemden uit Oekraïne, wordt er geen huurovereenkomst gesloten, maar een opvangovereenkomst.

Van belang is dat u effectief geen huurprijs vraagt (een huurprijs is een vergoeding voor het gebruik van de woning door de huurder). Een vergoeding voor de kosten van verbruik kan wel, maar een dergelijke vergoeding moet afgestemd zijn op de effectieve kost van het verbruik en mag geen verdoken huurprijs zijn.

De woning moet uiteraard nog steeds voldoen aan de minimale woningkwaliteitsnormen, zij het rekening houdend met de tijdelijke afwijkingen voor het huisvesten van tijdelijk ontheemden uit Oekraïne gelden soepelere voorwaarden.

De duur van een opvangovereenkomst is vrij te bepalen. Belangrijk is de teruggaveplicht goed te regelen: de gebruiker moet op het einde van de voorziene duur de woning teruggeven in de staat waarin hij die heeft ontvangen.

Erkend CIB lid
De van toepassing zijnde corporatieve beroepsregels CIB vindt U onder www.cib.be