Hoe je minder registratiebelasting betaalt na een ingrijpende renovatie

Hoeveel de registratiebelasting bij de aankoop van een woning bedraagt, hangt af of het om een eigen woning - gezinswoning - dan wel een tweede verblijf of een investeringspand gaat. Voor dat laatste be- draagt het tarief in Vlaanderen 12 procent, voor de aankoop van een gezinswoning is dat 3 procent. Sinds dit jaar geldt in Vlaanderen een renovatieplicht voor kopers van een residentiële woning. Heeft die een slechte energiescore - energielabel E of F - dan moet je die binnen vijf jaar verplicht renoveren tot minstens label D, of het nu gaat om de aankoop van een gezins- woning, een tweede verblijf of een investeringspand. De komende jaren worden de regels nog strenger.

INGRIJPENDE RENOVATIEWERKEN

Koop je een gezinswoning en renoveer je die grondig, dan betaal je een verlaagd tarief in de registratiebelasting van 1 procent in plaats van 3. De renovatiewerken moeten dan wel ingrijpend zijn. Ook het slopen en heropbouwen van een woning komt in aanmerking voor het verlaagde tarief. Voor de aan- koop van een enige eigen woning van 300.000 euro betekent dat een verschil van 6.000 euro. Tegen het ‘normaal’ belastingtarief van 3 procent betaal je 9.000 euro registratiebelasting. Renoveer je de woning ingrijpend, en kom je in aanmerking voor het verlaagde tarief, dan betaal je 3.000 euro.

STRENGE CRITERIA

Je moet het verlaagde tarief uitdrukkelijk vragen in de authentieke akte. Ofwel betaal je bij de aankoop van de gezinswoning meteen het verlaagde tarief van 1 procent, ofwel kies je voor een teruggave achteraf. “In de praktijk zien we dat de meeste mensen eerst 3 procent registratiebelasting betalen, om dan later via een verzoekschrift een teruggave van de te veel betaalde belastingen te vragen”, zegt notaris Bart van Opstal.

“Dat komt omdat de criteria voor dat verlaagd tarief behoorlijk streng zijn”, zegt van Opstal. Je hebt vanaf het ondertekenen van de notariële akte zes jaar de tijd om je te domiciliëren in het pand en een zogenaamde ingrijpende energetische renovatie (IER) uit te voeren. Maar het volstaat niet om bijvoorbeeld alleen hoogrendementsglas te plaatsen.

Een IER is een renovatie waarbij minstens 75 pro- cent van de buitenschil van de woning wordt (na) geïsoleerd, waarbij de opwekker voor verwarming of koeling volledig wordt vervangen én waarbij een ventilatiesysteem wordt geplaatst in combinatie met een hernieuwbare energietechniek, bijvoor- beeld zonnepanelen. Dat vergt een grote financiële inspanning die kandidaat-kopers niet altijd willen of kunnen leveren.

Om in aanmerking te komen voor het verlaagd tarief in de registratiebelasting moet het ook gaan om werken waarbij een architect noodzakelijk is. Je moet voor de aanvang van de werken een bouwaanvraag of stedenbouwkundige melding indienen. Doe je de ingrijpende werken zonder melding of bouw- aanvraag, of zonder architect, dan kom je niet in aanmerking voor de vermindering van de registratiebelasting van 3 naar 1 procent. Om te bewijzen dat je je woning grondig onder handen hebt genomen, moet je binnen zes jaar na het ondertekenen van de aankoopakte een EPB-aangifte indienen bij de Vlaamse overheid. Voor akten verleden tot 31 december 2021 ligt die termijn op vijf jaar.

WAT ALS DE LAT NIET GEHAALD WORDT?

Haal je de lat niet, dan heeft dat financiële gevolgen. Betaalde je meteen het verlaagd tarief, dan moet je niet alleen het verschil van 1 naar 3 procent opleg- gen, maar op die aanvullende rechten wordt ook een belastingverhoging van 20 procent toegepast. De Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) controleert drie maanden voor het verstrijken van de deadline of je effectief op het nieuwe adres gedomicilieerd bent.

Uit cijfers van VLABEL blijkt dat opnieuw meer kopers hun woning ingrijpend renoveren, al blijven de aan- tallen beperkt. Vorig jaar werden 1.687 akten verleden met het verlaagde tarief van 1 procent. In 2021 en 2020 - toen bedroeg het verlaagde tarief voor een IER weliswaar nog 5 procent - ging het om respectievelijk 864 en 643 aktes. In 2019 - tegen een tarief van 6 procent - ging het om 1.187 dossiers. Het verlaagde tarief voor een IER bestaat sinds juni 2018. Omdat de werken doorgaans meerdere jaren in beslag nemen, bleef het aantal teruggaves voorlopig beperkt: 143 in 2019, 63 in 2020, 48 in 2021 en 16 in 2022.