27 april 2022

Hoe is het anno 2022 gesteld met de woningmarkt in Vlaanderen? De komende weken zoomen we met Vastgoedflitsen telkens in op de situatie in een Vlaamse regio. Deze week begeven we ons in Vlaams- Brabant, de duurste provincie van het Vlaams Gewest. Brussel en de Europese gemeenschap hebben er een grote invloed op de prijszetting. In Leuven zorgt de aanwezigheid van de universiteit voor prijzen die ver uitstijgen boven het provinciale gemiddelde.

Wie in 2021 in Vlaams-Brabant een huis wilde kopen, moest daar gemiddeld 384.237 euro voor neertellen. Appartementen gingen in deze provincie voor ge- middeld 274.648 euro van de hand. Dat is een pak meer dan het Vlaamse gemiddelde van respectieve- lijk 329.747 en 262.414 euro. Vlaams-Brabant steekt ook nog een stuk boven Antwerpen uit als tweede duurste provincie: in Antwerpen kostte een huis vorig jaar gemiddeld 355.391 euro en een apparte- ment 246.188 euro.

Vlaams-Brabant was ook de provincie waar de prijs- stijgingen het voorbije jaar het meest uitgesproken waren. Met gemiddeld +8,5 procent gaat Vlaams-Bra- bant opnieuw de provincie Antwerpen (+8,4 procent) voor.

HINTERLAND BRUSSEL

Dat Vlaams-Brabant de duurste provincie is, is op zich geen nieuw fenomeen en heeft ook een goede reden: de provincie is het natuurlijke hinterland van Brussel en de prijzen worden er ook bepaald door de hoofdstad. Overigens is het niet alleen de hoofdstad van België, maar ook die van de Europese Unie.

In principe lopen er rond Brussel enkele concentri- sche cirkels waarlangs de prijzen van het vastgoed lager worden naarmate men zich verder van de hoofdstad verwijdert. “Kortenberg is bijvoorbeeld duurder dan Leuven, Leuven is duurder dan Bouter- sem en Boutersem is duurder dan Tienen”, verduide- lijkt Thomas Valkeniers, CEO van vastgoedmakelaar Living Stone. “Hetzelfde fenomeen merk je aan de westkant van Brussel: Dilbeek is duurder dan Lennik, Lennik is op zijn beurt duurder dan Gooik en Gooik is duurder dan Ninove.”

Nadat Brussel te duur en overvol was geraakt, richt- ten heel wat expats en Europese ambtenaren hun blik tot voor enkele jaren in de eerste plaats op de gemeenten rond Brussel. Maar intussen hebben ze hun actieradius uitgebreid en vinden ze pendelen vanuit bijvoorbeeld Leuven en Boutersem geen pro- bleem meer. Daardoor kregen de vastgoedprijzen in gemeenten die verder van Brussel liggen – en bijge- volg nog goedkoper waren – de jongste jaren een extra push opwaarts.

Zo zijn de prijzen in Leuven en Boutersem tussen 2017 en 2021 met respectievelijk 36 en 33,5 procent gestegen, terwijl de prijzen in bijvoorbeeld Sint-Ge- nesius-Rode over dezelfde periode met slechts 13,2 procent zijn toegenomen. Dat neemt echter niet weg dat die laatste gemeente met een gemiddelde hui- zenprijs van 541.228 euro in 2021 nog altijd een stuk duurder is dan Leuven met 445.864 euro en Bouter- sem met 359.911 euro.

LEUVENSE UNIVERSITEIT

In het geval van Leuven speelt overigens niet alleen de relatieve nabijheid van Brussel een rol. De stad heeft ook op zichzelf een aantrekkingskracht door de aanwezigheid van de universiteit. “Rond Leuven zijn de prijzen mogelijk ook beïnvloed door universi- tairen die daar na hun studies willen blijven wonen”, verduidelijkt notaris Ingmar De Kegel.

In Leuven wordt er overigens op ruime schaal aan de uitbreiding van het aanbod gewerkt. In de buurt rond de Vaartkom rijst het ene project na het andere uit de grond. Er wordt gemikt op een kapitaalkrach- tig publiek met luxeappartementen midden in nieu- we groenaanplantingen en omgeven door veel water.

De subregio Halle-Vilvoorde is iets duurder dan de regio rond Leuven, gemiddeld 393.770 euro tegenover

373.132 euro. Maar die hogere gemiddelde prijs moet voor een belangrijk deel op het conto worden ge- schreven van enkele dure gemeenten aan de zuidkant van Brussel, zoals Hoeilaart, Overijse en Sint-Genesi- us-Rode. In gemeenten als Londerzeel, Kapelle-op- den-Bos, Machelen en Gooik kunnen nog huizen on- der de gemiddelde prijs van de regio worden gekocht.

DRANG NAAR MEER GROEN

Valkeniers ziet zeker ook potentieel in Halle. Het afgelopen jaar ging de gemiddelde prijs voor huizen er 12,1 procent hoger tot 316.846 euro. “Halle doet het goed, omdat het een station heeft en goed gesi- tueerd is tegenover de autosnelweg. Maar het is bovenal een stad die niet ver van Brussel ligt. En zodra je het centrum verlaat, zit je in een landelijke omgeving.”

“Vlaams-Brabant is ook typisch een regio waar meer huizen dan appartementen worden verkocht”, stelt De Kegel vast. “Over heel Vlaanderen is de verhou- ding ongeveer 70/30, terwijl dat voor Vlaams-Bra- bant 80/20 is.”

Door de coronacrisis is de belangstelling voor huizen met tuinen nog gegroeid. “Het lijkt erop dat de men- sen net iets meer belang hechten aan wonen dan twee jaar geleden”, zegt Valkeniers. “Wonen in het groen heeft ook aan belang gewonnen.”

Die drang naar meer groen kan ook verklaren waar- om de logica van het prijseffect van de concentrische cirkels rond Brussel soms wordt doorbroken. Bier- beek ligt bijvoorbeeld verder van Brussel dan Bou- tersem, maar toch is de eerste gemeente een stuk duurder dan de tweede: gemiddeld 488.206 euro tegenover 359.911 euro, met een stijging van de prij- zen tussen 2017 en 2021 van respectievelijk 46,2 en 33,5 procent. Valkeniers ziet één belangrijke verkla- ring: “Bierbeek is veel landelijker dan Boutersem.”

Het tussen de dennenbossen gelegen Keerbergen zag de huizenprijzen in 2021 gemiddeld met 2,7 pro- cent zakken tot 457.434 euro. “Keerbergen is een hoek die moeilijker bereikbaar is met het openbaar vervoer. Dat heeft een invloed op de prijzen. Ieder- een beseft dat we in de toekomst meer op het open- baar vervoer zullen zitten en minder in onze wagen”, redeneert Valkeniers. “De prijzen zijn er nog altijd hoog omdat het daar heel mooi wonen is, maar was het een gemeente die beter bereikbaar was, dan lagen de prijzen er nóg hoger.”

Opvallend is dat de gemiddelde huizenprijs in buur- gemeente Tremelo een heel stuk lager ligt: 357.711 euro. Dat heeft volgens Valkeniers vooral te maken met het feit dat het om een gemiddelde prijs gaat en de huizen in Keerbergen doorsnee genomen groter zijn dan in Tremelo.

De prijzen in Keerbergen hebben overigens alle kans om opnieuw te stijgen. Een tijdlang waren woningen van rond 1 miljoen euro wat moeilijker aan de man te brengen, maar daar lijkt nu weer verandering in te komen. “Er is opnieuw vraag naar exclusieve eigen- dommen die buiten de centra liggen”, zegt Val- keniers. “Ook dat heeft mogelijk met corona te ma- ken. Mensen zijn bereid meer geld in een eigendom te investeren omdat reizen de komende jaren mis- schien toch moeilijk blijft. Ook het feit dat de rente nog altijd heel laag is en spaargeld vaak niet veel opbrengt, speelt een rol.”

‘MARGINALE DRIEHOEK’

De streek binnen de driehoek Aarschot-Tienen-Diest staat bekend als de ‘marginale driehoek’, een zwaar beladen naam. Al vaak werd een poging gedaan om uit te leggen dat die benaming uit de tijd van Napo- leon stamt en dat het een gebied was dat ‘marginaal van het front’ lag en diende als herstelplek voor gewonde soldaten. Het mag echter niet baten: de driehoek draagt nog altijd het stigma van een wat ‘marginale’ regio. Dat vertaalt zich duidelijk in de vastgoedprijzen.

In Tienen hebt u al een huis voor gemiddeld 250.312 euro. In Diest bedroeg de gemiddelde prijs in 2021 254.612 euro, wat 2,3 procent lager is dan het jaar voordien. In Aarschot veranderde een woning vorig jaar voor 291.645 euro van eigenaar.

Meer dan opvallend is dat in Tielt-Winge, in het mid- den van de ‘marginale driehoek’, de gemiddelde hui- zenprijs in 2021 390.345 euro bedroeg. Sinds 2017 ste- gen de huizenprijzen er met 52 procent. Kan de aan- wezigheid van een golfclub de enige verklaring zijn?

Bovendien, wie vorig jaar in Holsbeek – op een boog- scheut van Aarschot – een woning kocht, betaalde daar gemiddeld 448.029 euro voor. Dat is 42,5 pro- cent meer dan in 2017. Beide gemeenten liggen even dicht bij een oprit naar de E314 en in tegenstelling tot Holsbeek beschikt Aarschot wel over een station. Wat maakt de gemeente dan extra aantrekkelijk?

Zou het de bij wielertoeristen bekende en in het groen verzonken Chartreuzenberg kunnen zijn?

In het grootste deel van Vlaams-Brabant overstijgt de vraag momenteel het aanbod. Notaris De Kegel ziet de druk op de vastgoedmarkt in Vlaams-Brabant dan ook niet meteen afnemen. “Er zijn nog altijd kandidaten genoeg om tegen hoge prijzen te kopen”, stelt hij vast.

“In het tweede semester van 2021 koelde de markt licht af”, zegt De Kegel. “Veel mensen hielden de boot af, wachtend op de verlaging van de registra- tiebelasting van 6 naar 3 procent vanaf begin 2022. Mogelijk zijn er vandaag wel opportuniteiten te vin- den. Maar dan spreken we nog altijd niet van koop- jes, maar van correctere prijzen. Tegelijk begint de rente weer te stijgen. Ik vermoed dat mensen die willen kopen, het nu willen doen en dat daardoor de vraag toch weer aanzwengelt.”