MEDE-EIGENAARS MOETEN BESLISSEN OVER GRONDIGE RENOVATIE APPARTEMENTSGEBOUW

Ruim twee derde van de appartementsgebouwen is ouder dan 35 jaar oud en wordt dus beschouwd als ‘oud’. Om tegen 2050 alle appartementsgebouwen in Vlaanderen te renoveren volgens de klimaatdoelstellingen moeten jaarlijks gemiddeld 4.400 appartementsgebouwen gerenoveerd worden. Al blijkt dit niet altijd een sinecure te zijn vanwege de vereiste meerderheden bij stemming over energierenovaties.

Vlaanderen gaat het opmaken van een renovatieplan ondersteunen, ook financieel. Zo’n plan is een eerste stap in een renovatieproces, met advies over de renovatieopties. Verenigingen van mede-eigenaars (VME’s) van gebouwen vanaf 15 wooneenheden kunnen een tussenkomst van 12.000 euro krijgen, begrensd op maximaal 60 procent van de kostprijs (inclusief btw). De ondersteuning kan naar verwachting vanaf eind dit jaar aangevraagd worden.

MEERDERHEID VERLAGEN
Federaal werd begin juni in het parlement een resolutie ingediend om de vereiste meerderheid bij de stemming over energierenovaties te verlagen naar een gewone meerderheid. Vandaag is nog een tweederdemeerderheid nodig.

Die maatregelen moeten de renovatie van appartementen vergemakkelijken. Een overzicht van wat u daarover moet weten.

Een nieuw dak, betonrot aan gevels, terrassen aanpassen, een nieuwe gemeenschappelijke stookinstallatie, nieuwe ramen en beglazing. Als het gaat om een zeer substantiële renovatie, dan is de eerste vraag of dat überhaupt nog aangewezen is en of niet beter kan worden gekozen voor een sloop en heropbouw.

SLOOP EN HEROPBOUW
“Als de kosten disproportioneel hoog zijn, kan met een viervijfdemeerderheid beslist worden over een sloop en heropbouw”, zegt Vincent Sagaert, professor aan de KU Leuven en advocaat bij het kantoor Eubelius. Valt de keuze op een renovatie, dan moeten een aantal stappen doorlopen worden. “Voor de syndicus is een belangrijke rol weggelegd. Hij kan niet van vandaag op morgen met plannen komen aandraven. Hij moet de mede-eigenaars voorbereiden”, zegt Katelijne D’Hauwers, de directeur van Verenigde Eigenaars. “Het traject hangt af van de grondigheid en de omvang van de werken. Soms kan het snel gaan, maar vaak hebben grondige renovaties een tijdshorizon van twee à drie jaar. Werken in fases is ook een mogelijkheid.”

STEMRECHT
De Vereniging van Mede-eigenaars (VME) neemt alle beslissingen. “De stemrechten van elke eigenaar hangen af zijn quotiteit in de gemene delen”, zegt D’Hauwers. Daarbij kan rekening gehouden worden met de ligging van het appartement, de bestemming en de oppervlakte. Bij een stemming hebben bewoners en verhuurders vaak een ander standpunt. “Soms zien we ook dat bejaarde bewoners tegen de werken stemmen omdat ze geen zin meer hebben om de werken te financieren of omdat ze niet tijdelijk willen verhuizen bij heel ingrijpende werken”, zegt D’Hauwers.

In een eerste stap krijgt de syndicus of een aantal mede-eigenaars de opdracht een architect of expert aan te stellen. Die moet een ontwerp maken en nagaan welke werken haalbaar zijn. “Daarover kunnen de mede-eigenaars met een gewone meerderheid stemmen”, zegt Sagaert.

Bij een grondige renovatie zal een plan van aanpak opgesteld worden. Naarmate de plannen concreter worden, zijn grotere meerderheden vereist. “Voor de beslissing welke werken in welke volgorde moeten worden uitgevoerd, is een tweederdemeerderheid vereist”, zegt Sagaert. “Alleen voor wettelijk verplichte werken, bijvoorbeeld om te voldoen aan de isolatienormen, de hoogte van de balkons of aan de eisen voor de brandveiligheid en de liftinstallaties volstaat een gewone meerderheid.”

In principe draagt elke mede-eigenaar bij aan de kosten van renovatie van de gemeenschappelijke delen. “Ook de mede-eigenaars die tegenstemden, moeten bijdragen. Als ze dat willen aanvechten, kunnen ze naar de vrederechter stappen”, zegt Sagaert. “Paradoxaal genoeg wordt aan eigenaars van een appartement in eenzelfde gebouw een grotere solidariteit gevraagd dan aan mensen die vrijwillig gaan samenwonen. Die laatste kunnen kiezen voor een scheiding van goederen.”

Een afwijking van het principe dat alle eigenaars moeten bijdragen voor alle werken is wel mogelijk.

"Het is mogelijk te beslissen dat de kosten van een renovatie van de terrassen alleen terechtkomen bij de eigenaars van de appartementen op een verdiep en niet bij de eigenaars op het gelijkvloers”, zegt Sagaert. “Voor een wijziging van een lastenverdeling is een viervijfdemeerderheid nodig.”

RESERVEFONDS Sinds 2018 is er een wettelijke verplichting een reservefonds aan te leggen, zeg maar een spaarpot om te vermijden dat eigenaars plots hoge bedragen moeten ophoesten voor uitzonderlijke werken. “Elke eigenaar moet jaarlijks 5 procent van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande jaar in het reservefonds storten”, zegt Sagaert. Als u vorig jaar bijvoorbeeld 1.000 euro betaalde voor de normale werkingskosten, dan moet u 50 euro in het reservefonds storten.

Tijdens de eerste jaren van een nieuwbouw zijn er doorgaans geen kosten en hebben veel eigenaars beperkte financiële ruimte. Daarom begint die verplichting pas vanaf vijf jaar na de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. “Maar dat betekent niet dat er na verloop van jaren in alle appartementsgebouwen een reservefonds is. Een opt-out is mogelijk. Met een viervijfdemeerderheid kan beslist worden geen reservefonds aan te leggen”, zegt D’Hauwers. “Het is de taak van de syndicus om te wijzen op het belang van een spaarpotje.” Als de reserves niet volstaan, moet elke mede-eigenaar zijn deel in de kosten betalen. “Het gebeurt wel vaker dat de VME een lening aangaat. Daar wordt met een gewone meerderheid over gestemd”, zegt D’Hauwers.

TOPPING-UP
“In de praktijk valt de keuze soms – zeker aan de kust – op wat in het vakjargon topping-up heet”, zegt Sagaert. “De aannemer voert dan de renovatiewerken tegen een lage kostprijs of zelfs gratis uit als hij een of twee extra verdiepingen mag bijbouwen. Dat kan alleen met een unanimiteit van de stemmen van de mede-eigenaars, want er is een aanpassing nodig van de basisakte van het gebouw, waarin staat wat privé is en wat tot de gemeenschap behoort”’ Als een gebouw 40 gelijke appartementen telt, heeft elke eigenaar 250 tienduizendste van de aandelen. Als vier extra appartementen worden bijgebouwd, dan daalt dat aantal naar 227.

› De Tijd

"Bejaarde bewoners stemmen soms tegen de werken omdat ze geen zin meer hebben om de werken te financieren of omdat ze niet tijdelijk willen verhuizen bij heel ingrijpende werken”
Katelijne D’Hauwers (Verenigde Eigenaars)