18 mei 2022

De Nationale Bank van België publiceerde recent een bijzonder relevant rapport over de impact van veranderende woningkenmerken en woningwensen op de evolutie van de woningprijzen. De NBB- studiedienst werkte daarvoor samen met vooraanstaande woningmarkteconomen Frank Vastmans (KUL) en Sven Damen (UA). In dit artikel pikken we er enkele opvallende conclusies uit.



De studie werkt aan de hand van hedonistische prijsmodellen. Het doel daarvan is om gelijkaardige woningen te identificeren en de prijsevolutie doorheen de tijd van deze woningen te bekijken, om na te gaan welke woningkenmerken de grootste impact hebben op de prijzen. Bij berichtgeving in de media over prijsevoluties wordt nagenoeg altijd gewerkt met gemiddelde prijzen. Nochtans zijn daar significante nadelen aan verbonden. Eén van de belangrijkste: je weet niet of minstens een deel van de prijsverhogingen veroorzaakt worden doordat de verkochte woningen doorheen de tijd gemiddeld energiezuiniger zijn geworden, of kwalitatiever qua afwerking, groter in oppervlakte, … Om die nuance te maken moet je de prijzen kunnen koppelen aan informatie over de woningkenmerken. Dat is precies wat de hedonische methode ambieert.

Belangrijke bevinding van het rapport van de Nationale Bank is dat de prijs van identieke huizen in Vlaanderen 7% minder snel is gestegen dan de gemiddelde prijzen, gedurende de laatste 10 jaar. Een significant deel van de stijging van de woningprijzen wordt dus veroorzaakt door een toename in kwaliteit. Dat laatste blijkt onder meer uit de evolutie van het gemiddeld EPC-kengetal. Voor de huizen is dat kengetal gedaald met 70 kWh/m² tot 410kWh/m².

Dat is een daling met 14,6% en dus een significante boost van de energiezuinigheid. Bij appartementen gaat het om een daling van 30kWh/m² tot ca. 250.

MEER BETALEN VOOR ENERGIEZUINIGE WONING

Huishoudens zijn duidelijk ook bereid om meer te betalen voor een energiezuinige woning. De NBB-studie toont dat aan. De prijs van verder volstrekt gelijkaardige woningen verschilt immers danig naargelang het EPC-kengetal: =17% bij EPC50, +12% bij EPC150, +6% bij EPC250, -4% bij EPC450, -7% bij EPC550, -8% bij EPC650, -9% bij EPC750, -11% bij EPC850 & 950 en -13% bij EPC’s met een kengetal boven 1.050.

De premium in de prijs voor energiezuinigheid neemt ook toe doorheen de tijd. Het prijsverschil in plus voor een woning met een EPC-kengetal van 150kWh/ m² bedroeg 6,5% in 2012, tegenover 12% nu. De meerprijs is dus bijna verdubbeld. Opvallend is dat de minderwaarde voor energieverslindende panden niet is toegenomen. De percentages zijn vandaag nog grotendeels dezelfde als in 2012. Te vermoeden valt dat heel wat gezinnen, zeker jonge kopers, net op zoek zijn naar te renoveren woningen als een wat betaalbaardere instap op de woningmarkt en dat er daardoor nog concurrentie is voor deze panden.

SEIZOENSEFFECT

Nog een opvallende en enigszins vreemde vaststelling betreft het seizoenseffect bij verkoop. We weten al langer dat er in bepaalde periodes van het jaar meer verkopen zijn dan in andere. Dat is het gevolg van gedragseffecten: eigenaars blijken bijvoorbeeld minder de stap te zetten richting verkoop in de zomermaanden. Uit de studie blijkt echter dat er ook een ander seizoenseffect speelt, wat minder te verwachten is. De onderzoekers constateren immers dat de panden die in de lente en de zomer aangeboden worden op de vastgoedmarkt wat groter zijn en een grotere tuin hebben. Het aandeel van de vrijstaande woningen zou in die periode ook groter zijn. Het is echt koffiedik kijken wat in deze mogelijks de redenen zouden kunnen zijn.

TENDENSEN TIJDENS CORONA

Het rapport zoomt ook in op de tendensen tijdens het eerste coronajaar (Q2 2020 tot en met Q1 2021). Daarbij constateert men dat de prijzen zeer stevig stegen (+9%), zonder dat dit deze keer weerspiegeld was in een verandering in de kwaliteit van de verkochte huizen. Het aandeel vrijstaande woningen, de gemiddelde grootte van de tuin en de gemiddelde oppervlakte binnen de verkochte huizen bleven allemaal gelijk. Ook de prijzen van appartementen stegen stevig maar niet zo sterk als bij de woonhuizen. De prijzen in steden stijgen tot slot een stuk sneller dan op het platteland en in meer rurale gebieden. Dat is al twee decennia lang zo en corona heeft hierin geen trendbreuk ingehouden. De prijzen stijgen ook sneller aan de Kust en in gebieden met een substantieel aandeel vakantiewoningen, wellicht een indicatie van een hogere interesse in de aankoop van een tweede verblijf.