11 mei 2022

De digitalisering woedt ook op de woningmarkt. Niet alleen kunt u bij meerdere banken een woningkrediet volledig online afsluiten, ook de online verkoop van woningen zit in de lift.

“We horen bij onze leden dat steeds meer gezinnen vanuit de huiskamer op een woning bieden. Die trend zal doorzetten”, zegt Kristophe Thijs, directeur communicatie van CIB Vlaanderen. Dat is de beroepsorganisatie van de Vlaamse vastgoedsector. “In 2018 verkochten we via ons digitaal biedingsplat- form Biddit 580 woningen. In 2021 waren dat er al meer dan 7.300”, bevestigt Jan Sap, algemeen directeur van de notarisfederatie Fednot, de trend.

De biedingen bij vastgoedmakelaars gebeuren onder gesloten omslag. Daarbij bezichtigen kandidaat-kopers elk op een vast bezoekmoment een pand. Daar- na kunnen ze binnen een bepaalde termijn een bod doen, fysiek maar dus ook steeds meer digitaal. Het is gebruikelijk dat de makelaar bij zo’n verkoop een minimale richtprijs publiceert, zodat kandidaat-kopers hun kansen kunnen inschatten.

De meningen zijn verdeeld of online biedingen de vastgoedprijzen hoger jagen. Maar vast staat dat het verschil tussen de instel- en de uiteindelijke prijs flink kan oplopen, zegt Sap. Daar liggen meteen de valkuilen bij online bieden.

Sap raadt kandidaat-kopers aan zich goed te informeren over de kwaliteit van het pand en vast te hou- den aan het maximale bod dat ze op voorhand be- paald hebben. Hij merkt op dat bieders zich op Bid- dit kunnen beschermen door een automatisch plafond in te stellen voor hun bod. “Wie biedt, moet goed beseffen dat elk bod bindend is. Neem dus geen financiële risico’s”, zegt Sap.

“Het is cruciaal dat kandidaat-kopers zich eerst bij hun bank informeren over hoeveel ze maximaal kunnen lenen en dan pas bieden, en niet de omgekeerde weg bewandelen. Helaas stellen we vast dat dat laatste meer dan eens gebeurt”, zegt Thijs. “Een bod is alleen niet bindend als in een opschortende voor- waarde voorzien is. In dat geval gaat de verkoop bijvoorbeeld pas door als u een lening bij de bank krijgt. Raadpleeg dus altijd eerst de algemene voor- waarden die verbonden zijn aan de verkoop van een pand, en beslis dan of het haalbaar is alvorens u begint te bieden.”

SMARTBID

CIB Vlaanderen lanceerde inmiddels ook een online alternatief voor de biedingen onder gesloten om- slag. “Via SmartBid kunnen kandidaat-kopers een bod uitbrengen als hun makelaar het digitale biedingsproces aanbiedt. SmartBid laat ook toe op een eenvoudige en digitale manier als kandidaat-koper een opschortende voorwaarde in te bouwen”, zegt Thijs.

“In tegenstelling tot bij openbare verkoop zien kandidaat-kopers niet wat anderen bieden. Er is op SmartBid dus geen teller die constant blijft lopen tijdens de biedingstermijn. Dat kan de verleiding afremmen om steeds hoger te bieden. Een ander verschil tussen de openbare verkopen via de notaris en de verkopen onder gesloten omslag is dat het hoogste bod onder gesloten omslag niet noodzakelijk aanvaard wordt. De verkoper kan een ander bod aanvaarden. Bij de notariële bieding is het hoogste bod het definitieve bod’, merkt Thijs op.

JAGEN ONLINE BIEDINGEN PRIJS DE HOOGTE IN?

De opmars van digitale biedingen joeg de vastgoed- prijzen de jongste jaren mee hoger, menen waarnemers. “Wij hebben ook dat gevoel vanuit onze ervaring”, zegt Kristophe Thijs, directeur communicatie van CIB Vlaanderen.

“Digitale biedingen kunnen kandidaat-kopers aanzetten om meer te bieden dan ze oorspronkelijk voor ogen hadden. Je zit thuis in een comfortabele omgeving en je kan via één muisklik snel je bod aanpassen.”

“Je krijgt misschien dat gevoel, maar dat blijkt niet uit de cijfers van Biddit’, zegt Jan Sap, algemeen directeur van de notarisfederatie Fednot. ‘In 2021 bedroeg de gemiddelde prijs van een huis dat via Biddit verkocht werd 262.000 euro. Bij een klassieke verkoop gaat het om 297.000 euro. De gemiddelde verkoopprijs van een appartement op Biddit kwam in 2021 uit op 209.000 euro tegenover 257.000 euro voor de fysieke verkoop.”

“We betwisten de cijfers van de notarissen zeker niet, maar het is belangrijk ook te kijken naar de kwaliteit van de aangeboden woningen’, zegt Thijs. "Omdat notarissen met erfenissen en overlijdens geconfronteerd worden, kan het zijn dat de woningen op Biddit wat ouder zijn en dus een relatief hoge score hebben op het Energieprestatiecertificaat (EPC). Een goede EPC-score kan de waarde van een woning met 10 procent en meer doen stijgen.”