VASTGOED BLIJFT OOK IN TIJDEN VAN INFLATIE VEILIGE HAVEN VOOR BELEGGERS

Jarenlang werd vastgoed gezien als een veilig belegging op lange termijn. Blijft investeren in vastgoed ook vandaag een goed idee of begint het vertrouwen te wankelen nu de bouw- en energiekosten de lucht inschieten? Experts zien vooral opportuniteiten, aangezien de rentestijging beperkt blijft.

De omstandigheden voor vastgoedinvesteerders ogen sinds twee jaar wat minder gunstig: de prijs voor grondstoffen en energie kunnen investeerders koopschuw maken, de stijgende rente maakt lenen lastiger en kan het rendement aantasten en, alsof dat nog niet volstond, zorgt de oorlog in Oekraïne voor een extra scheut onzekerheid. Desondanks vind je maar weinig analisten die uitgaan van een krimp in de woningprijzen en ook bij de vastgoedmakelaars is het vertrouwen intact. “De geschiedenis leert ons dat vastgoed een vrij standvastig beleggingsobject is”, zegt Bart Van Delm, algemeen directeur bij het Turnhoutse Hillewaere Vastgoed. “De opbrengsten uit verhuur zijn geïndexeerd, net als de lonen, waardoor in moeilijke tijden meer investeerders naar de verhuurmarkt kijken. Zelfs als de woningprijzen zouden dalen, wat we niet verwachten, dan overbrug je met de opbrengsten uit verhuur de moeilijkere tijden.”

Thomas Van Poucke, CEO van projectontwikkelaar Groep Huyzentruyt, verwacht evenmin een daling van de vastgoedprijzen, maar nuanceert wel. “De totale prijs zal doorstijgen, maar met een correctie voor verouderd vastgoed”, zegt hij. “We verwachten dat een spreidstand zal ontstaan met nieuwe of zeer recente woningen. Die laatste zullen in prijs blijven stijgen, zij het misschien minder spectaculair als voorheen. Bij verouderd vastgoed zal de renovatieverplichting meegerekend worden, wat nu nog niet altijd het geval is, met bijgevolg een negatieve correctie tegenover de huidige prijzen.”

RENTESTIJGING BEPERKT
Dankzij de indexering van lonen en huurgelden baart de hoge inflatie minder zorgen aan beleggers die inzetten op verhuur, maar uiteraard heeft de inflatie ook haar nadelen. De centrale banken bestrijden inflatie traditioneel met een stijgende rente. Die evolutie kan druk zetten op het rendement van een vastgoedbelegging. “Een terechte opmerking”, zegt Bart Van Delm, “al merken we dat de Europese Centrale Bank toch minder zenuwachtig reageert dan de Amerikaanse. Op de gestegen rente komt afhankelijk van het profiel van de koper wel reactie, maar het veroorzaakt momenteel geen bottleneck. Uit onze Rentebarometer blijkt bovendien dat de rentestijging beperkt is. Voor een vast krediet met een looptijd van 30 jaar gaat het om een stijging tussen 1 januari en 1 mei van 2,16 procent naar 2,99 procent. Een herzienbare lening steeg van 1,23 procent naar 2,06 procent.”

Ook bij vastgoedmakelaar Ceusters baart de huidige rente niet meteen grote zorgen, integendeel, want investeringsexpert Christophe Ide ziet zelfs de opportuniteit. “De markt is de afgelopen decennia op dat vlak zeer verwend geweest”, klinkt het. “Ook op dit moment blijft de rente historisch laag. Je kan momenteel in vastgoed investeren met een rendement van vijf tot zes procent, terwijl je nog steeds kan lenen aan twee tot drie procent. In die zin is er momenteel een opportuniteit. Dit is een goed instapmoment voor wie nog geen vastgoedbelegging heeft.” Thomas Van Poucke volgt dezelfde redenering en wijst op de zekerheidsfactor. “Zolang er inflatie is, win je als vastgoedeigenaar. Vastgoed is door de indexering zeer inflatiebestendig. Je maakt geen extreme winsten met de verhuur, maar het is voor beleggers ten opzichte van de beursschommelingen een veilige haven.”

TREND RICHTING NIEUWBOUW
Kijken we meer specifiek naar het type vastgoedbelegging dat investeerders vandaag verkiezen, dan ontwaren we een duidelijke trend richting nieuwbouw. Die tendens is vooral gebaseerd op de vraag naar vastgoed dat sterk scoort op vlak van duurzaamheid. “We zien dat investeerders meer dan vroeger op zoek zijn naar panden waarvan men weet dat ze energiezuinig zijn”, zegt Thomas Van Poucke. “Kopers willen bijkomende investeringen in de komende jaren vermijden en zijn bereid om meer te betalen voor nieuwbouwvastgoed met bijvoorbeeld zonnepanelen en een warmtepomp. De stijgende energiekost en de Europese eisen op vlak van normering tegen 2030 zitten daar voor veel tussen. Als de normen worden opgekrikt, dan zit je goed met nieuwbouwvastgoed.”

Jonas Lootens, directeur Nieuwbouw bij Hillewaere Vastgoed, gaat meer in detail over welke residentiële nieuwbouw beleggers aanspreekt. “Nieuwbouwwoningen op kleinere gronden zijn sinds enkele jaren enorm in trek. Het gaat om woningen op een grondoppervlakte van 300 à 400 m2 , beheersbaar qua onderhoud, energiezuinig en interessant voor de huurmarkt.” Ook bij de appartementen blijft de focus volgens Lootens voor investeerders liggen op oppervlaktes van 80 à 85 m2 die voorzien zijn van twee slaapkamers. “Wel zien we een specifieke markt ontstaan van investeerders met kinderen die het huis uit zijn en investeren in een appartement. Na de aankoop volgt een periode van verhuur om later zelf in het appartement te trekken. Bij dat type investeringen zie je een vraag naar 100 m2 of meer. Dit is meer een emotionele belegging in plaats van een pure rendementsbelegging.”

Meer interesse in baanwinkels en kleinere kantoren De strengere energienormering sijpelt duidelijk door in de beleggingsappetijt, maar met thuiswerk en e-commerce hebben nog twee andere tendensen van de voorbije coronajaren een duidelijke impact. Thuiswerken heeft invloed op de nood aan kantoorruimte, terwijl de boom van de e-commerce de nood aan bakstenen winkels onder druk zet. Daalt de interesse om te beleggen in kantoor- en retailruimte? 

“Het retailvastgoed heeft de pandemie goed verteerd”, reflecteert Axel Ceusters, COO van Ceusters. “De voorbije jaren heeft echter een omslag plaatsgevonden en zijn baanwinkels het meest gewilde investeringsproduct geworden. Vroeger waren dat textielwinkels op toplocaties, nu zie je dat een baanwinkel met focus op convenience zich zeer ongevoelig toont voor de beweging naar e-commerce. Bovendien is het aantal nieuwbouwprojecten in retail kleiner, waardoor je ook de impact van de stijgende grondstofprijzen beperkt.” “Bij de kantoren zie je ook een verschuiving”, vult Christophe Ide aan. “De interesse stijgt om te beleggen in kleinere kantoren, waarin het mooier en efficiënter werken is. Denk aan het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes: beter een meeting room met standing die je deelt met een ander bedrijf dan een kantoor met een grote oppervlakte en een povere vergaderzaal.”

LIGGING IS EN BLIJFT CRUCIAAL
Met het beperken van de renovatiekosten en het opvangen van de inflatie via de indexering stippen de experten duidelijke adviezen aan voor wie in vastgoed wil beleggen. Vraag je hen echter naar een laatste belangrijke tip, dan wijzen ze er eensgezind op dat één klassieker heel relevant blijft: de ligging. “Locatie is en blijft cruciaal, ongeacht of het gaat om residentieel of niet-residentieel vastgoed”, besluit Christophe Ide. “Voor kantoren betekent ligging dat je de nabijheid van het openbaar vervoer niet mag onderschatten, voor retail gaat het om de bereikbaarheid met de wagen. We zien dat perifere locaties meer en meer in trek zijn, denk aan een project als Malinas dat tegelijk ook perfect vanuit de binnenstad te bereiken is.”

› Knack





Erkend CIB lid
De van toepassing zijnde corporatieve beroepsregels CIB vindt U onder www.cib.be