Vastgoedprijzen zullen licht dalen, om nadien te herstellen

Volgens de notarissen kenden de vastgoedprijzen in ons land in het eerste semester al een terugval van zowat 0,3 procent. Vooral in het Waalse en Brusselse gewest werden lagere prijzen genoteerd, in Vlaanderen stegen ze daarentegen nog licht. Dat ze begin dit jaar in Vlaanderen nog stegen, was optisch bedrog, stelt economist Wouter Thierie van ING in een nieuwe studie over de vastgoedmarkt. Door de invoering van een renovatieplicht voor energieverslindende woningen was er naar deze categorie van panden – die doorgaans ook goedkoper is – minder vraag. Daardoor werden de gemiddelde prijzen meer bepaald door de woningen uit de hogere prijsklassen.

Minder financiële mogelijkheden door hogere rente

Toch lijkt nu volgens Thierie de knik nu overal gemaakt. De periode waarin huizen en appartementen te koop staan, wordt langer. Kopers die zich aanvankelijk baseren op hoge prijzen uit het verleden krijgen daardoor meer de neiging om hun instelprijzen neerwaarts te herzien.

Bovendien zijn de omstandigheden veranderd. De kopers zien hun financiële mogelijkheden beknot worden door de hogere rente. Door het verlengen van de looptijd van hun krediet konden ze nog wel iets hogere prijzen aan, maar dat was beperkt. Door de lening over een jaar meer te spreiden, neemt de leencapaciteit voor hetzelfde maandelijkse aflossingsbedrag met ongeveer drie procent toe. Maar de vaste rente op een lening met een looptijd van 25 jaar steeg sinds begin 2022 van anderhalve procent naar drieënhalve procent, waardoor de leencapaciteit met ongeveer negentien procent is gedaald. Dat vang je niet meer zomaar op.

Slechts matige terugval verwacht

En er is het statistisch effect: als er de komende zes maanden weer meer goedkopere energieverslindende woningen worden verkocht, zal dit een extra neerwaartse druk uitoefenen op de gemiddelde prijzen.

Thierie verwacht niettemin maar een matige terugval van de vastgoedprijzen. Een recente enquête van ING leert dat 51 procent van de ondervraagden gelooft dat huizenprijzen nooit zullen dalen in ons land. Dit rotsvaste geloof is een belangrijke stabiliserende factor, aldus de economist. Voor 2024 verwacht hij al een herstel van de prijzen.