Wijzigingen informatieplicht overstromingsgevoeligheid: dit is de stand van zaken

16/08/2022

Goed een jaar terug konden we je meegeven dat er wijzigingen aan de informatieplicht overstromingsgevoeligheid op komst zijn. De belangrijkste is dat na de hervorming een gebied overstromingsgevoelig zal zijn of niet, zonder dat we het nog moeten hebben over een verschil tussen ‘mogelijk’ of ‘effectief’ overstromingsgevoelig. Er komt ook een mogelijkheid tot attestatie op gebouwniveau dat het specifieke goed, weliswaar gelegen in overstromingsgevoelig gebied, geen significant overstromingsrisico kent (op basis van waterwerende maatregelen, de specifieke ligging, …). Het wetgevend proces hierrond is ondertussen gevorderd. Waar staan we vandaag?

Eind juni keurde het Vlaams Parlement de vereiste wijzigingen aan het Waterdecreet goed. De Vlaamse regering heeft het wijzigingsdecreet ondertussen bekrachtigd en het zal binnenkort in het Belgisch Staatsblad verschijnen.

Dat betekent echter niet dat de nieuwe regeling binnenkort van kracht zal worden. Het decreet doet immers niet meer dan de basis leggen. De details zitten verankerd in een uitvoeringsbesluit, dat nog goedgekeurd moet worden. We verwachten dat de Vlaamse regering in het najaar aan het proces ter goedkeuring ervan zal starten.

Dat betekent dat we de inwerkingtreding ten vroegste in het voorjaar van 2023 moeten verwachten. Er zijn nog wel wat horden die genomen moeten worden. Waaronder niet alleen de goedkeuring van het uitvoeringsbesluit, maar evenzeer de redactie van de nieuwe overstromingskaarten en het leggen van de vereiste IT-koppelingen om vastgoedmakelaars, notarissen, verkopers, … vlot toe te laten de vereiste opzoekingen te doen.

We houden je uiteraard stipt op de hoogte van zodra er meer geweten is over wanneer de hervorming van de informatieplicht effectief van kracht zou worden.

Ondertussen geven we je voor de volledigheid nog even kort mee waaruit de hervorming zal bestaan

De hervorming: drie grote blokken

Het door bevoegd minister Zuhal Demir voorgestelde pakket bestaat uit drie grote blokken:

1. Geen ‘mogelijk overstromingsgevoelig gebied’ meer

De termen ‘mogelijk overstromingsgevoelig gebied’ en ‘effectief overstromingsgevoelig gebied’ zullen verdwijnen. In de praktijk bleek dit onderscheid bij potentiële kopers enkel te zorgen voor verwarring en onzekerheid. De criteria voor de inkleuring als mogelijk vs. effectief bleken niet op een eenvoudige en bevattelijke wijze uit te leggen aan een leek. Soms werd het concept ‘1 overstroming om de 100 jaar’ gehanteerd. Daaruit kon een geïnteresseerde evenwel onmogelijk de vertaling maken naar het concrete overstromingsrisico.

In de toekomst zullen we het enkel nog hebben over ‘overstromingsgevoelig gebied’. Een onroerend goed zal al dan niet in een overstromingsgevoelige zone gelegen zijn. De communicatie en de inschatting van het overstromingsrisico moeten daardoor aan helderheid winnen.

Daarmee stijgt natuurlijk ook het belang van een correcte gebiedsinkleuring. Hoe duidelijker het onderscheid, hoe belangrijker dat het juist wordt toegepast. Het effect op de verkoopwaarde van de woningen die zich in overstromingsgevoelig gebied bevinden, wordt immers ook groter.

Veel zal afhangen van de nieuwe kaarten, die door de Coördinatiecommissie Integraal Waterbeleid opgemaakt worden. In haar persbericht gaf minister Demir mee dat de kaarten en berekeningsmodellen verfijnd zijn, zodat o.m. een duidelijk onderscheid gemaakt kan worden of enkel het perceel overstroomt of ook het gebouw. Er zou ook rekening gehouden worden met de invloed van klimaatverandering. Tenslotte zou men ook een beter zicht krijgen op de oorzaak van het overstromingsrisico (zee, rivier, terugslag, …).

2. Vermelding in beide scenario’s

Zowel in de publiciteit als in de onderhandse verkoopovereenkomst zal je altijd iets moeten vermelden rond de overstromingsgevoeligheid. Wanneer het goed in overstromingsgevoelig gebied ligt, zal je dit moeten aangeven. Is dat niet het geval, dan zal je ook daar melding van moeten maken.

Vandaag moet je enkel iets opnemen wanneer het goed in mogelijk of effectief overstromingsgevoelig gebied ligt. Wanneer dat niet zo is, zijn er geen verplichte vermeldingen. Dat laatste verandert dus.

De reden is dat minister Demir en haar administratie vinden dat het vandaag bij het ontbreken van een vermelding onduidelijk is of het vastgoed daadwerkelijk niet in overstromingsgevoelig gebied ligt, dan wel of men de verplichte vermelding heeft vergeten, nalatig is geweest, …

Wat de concrete impact van deze wijziging is, moet nog afgewacht worden. Het Decreet Integraal Waterbeleid mandateert de Vlaamse regering immers om preciezere regels vast te leggen inzake vermeldingen in de publiciteit.

Vandaag zien de richtlijnen er als volgt uit:

Ze moeten echter geactualiseerd worden met het oog op het verdwijnen van het onderscheid tussen effectief en mogelijk overstromingsgevoelig, alsook de nieuwe verplichting tot vermelding van het niet gelegen zijn in overstromingsgevoelig gebied.

3. Attestatiemogelijkheid bij gebouweigenschappen die beveiligen tegen overstroming

Eén van de meest voorkomende kritieken op de informatieplicht is dat deze geen rekening houdt met de concrete situatie ter plaatse. Wanneer de eigenaar werken heeft uitgevoerd om de woning en/of het perceel resistenter te maken tegen overstromingsrisico’s wordt dat niet in rekening gebracht.

Daar wil men met de aanpassingen aan het Decreet Integraal Waterbeleid een mouw aan passen. Meer bepaald zal de eigenaar/verkoper beroep kunnen doen op een erkende deskundige, die een attest kan uitreiken van resistentie tegen overstromingen. Deze deskundige zal dus naar het gebouw kunnen komen kijken en op dat niveau een oordeel vellen over de waterbestendigheid.

Zo’n uitgereikt attest kan dan meegegeven worden aan geïnteresseerde kandidaat-kopers en de aanduiding als overstromingsgevoelig gebied nuanceren. Doel is ook dat de attesten meegenomen worden bij de actualisatie van het kaartmateriaal. Met andere woorden: dat men op perceelsniveau een waterresistent gebouw anders kan inkleuren dan de naburige. De ligging hoeft daardoor niet langer in exclusiviteit op zone-niveau ingedeeld worden maar kan gedetailleerder gaan, indien de eigenaar daartoe initiatief neemt.

De Vlaamse regering dient de erkenningsregeling voor de deskundigen wel nog vast te leggen. Het zal dus nog even wachten zijn voor er voldoende deskundigen zijn om ze te kunnen inschakelen.